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第一條 為有效指導(dǎo)我區(qū)住宅小區(qū)公共收益資金的管理使用,，規(guī)范引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)行為,，維護(hù)業(yè)主權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)家,、省,、市《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本暫行辦法,。

第二條 越城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)（濱海新區(qū)除外）的住宅小區(qū),，適用本辦法。

第三條 公共收益范圍,。本辦法所稱公共收益,，是指利用住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,，用于生產(chǎn),、經(jīng)營(yíng)、租賃等獲取的收入,，扣除法定稅收,、能耗、人工等管理成本后獲得的收益,。一般公共收益包括但不限于：

（一）利用非規(guī)劃類車位,、業(yè)主共有道路或場(chǎng)地停放車輛所得的收益,；

（二）利用業(yè)主共有場(chǎng)地開展商業(yè)活動(dòng)及投放快遞柜,、牛奶柜等設(shè)施所得的收益；

（三）利用業(yè)主共有場(chǎng)地,、燈箱,、單元門、外墻,、屋面,、圍墻、大門道閘等設(shè)置戶外廣告,，以及利用電梯轎廂,、單元門廳,、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告所得的收益；

（四）利用全體業(yè)主共有的文體設(shè)施所得的收益,；

（五）利用業(yè)主共有的配套房屋所得的收益,；

（六）對(duì)通信運(yùn)營(yíng)商設(shè)立的通信基站等設(shè)備所收取的占地費(fèi)或場(chǎng)地費(fèi)；

（七）相關(guān)單位支付的歸全體業(yè)主或部分業(yè)主的違約金,、賠償金,、舊設(shè)備殘值等；

（八）公共收益利息等其他收入,。

第四條 公共收益的獲取,。小區(qū)公共收益的獲取應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定,，不得擅自改變房屋及設(shè)施設(shè)備的用途,，不得妨礙業(yè)主和使用人正常使用物業(yè)，不得影響物業(yè)使用安全,。簽訂公共收益合同應(yīng)遵循下列程序：

（一）前期物業(yè)服務(wù)期間（成立業(yè)主大會(huì)前）,，利用非規(guī)劃類車位、業(yè)主共有道路或場(chǎng)地停放車輛獲取的收益,，由物業(yè)服務(wù)人代為收取,、保管業(yè)主共有收益資金的管理費(fèi)（指人工費(fèi)、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi),、能耗費(fèi),、企業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用）扣除比例應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)招標(biāo)文件明確、《前期物業(yè)服務(wù)合同》中予以約定,，物業(yè)服務(wù)人簽訂合同后一個(gè)月內(nèi)向所在地社區(qū)居民委員會(huì)報(bào)備,。普通住宅前期物業(yè)期間，管理費(fèi)暫按不超過(guò)收益資金的20%扣除,。業(yè)主大會(huì)成立后,，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定或招標(biāo)文件明確。其他公共收益由物業(yè)服務(wù)人簽訂合同后一個(gè)月內(nèi)向所在地社區(qū)居民委員會(huì)報(bào)備,。

（二）業(yè)主大會(huì)成立后,，公共收益的獲取應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意。業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定一定金額范圍內(nèi)業(yè)主公共收益資金的獲取,。業(yè)主委員會(huì)簽訂合同后一個(gè)月內(nèi)向所在地社區(qū)居民委員會(huì)報(bào)備,。

（三）業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人將簽訂的合同應(yīng)當(dāng)在小區(qū)公共事務(wù)公示欄予以公示,，內(nèi)容應(yīng)包含共用部位具體位置,、公共收益來(lái)源、收益周期、收入金額,、管理成本,、分配方式等內(nèi)容。

第五條 公共收益的權(quán)屬,。小區(qū)公共收益扣除管理運(yùn)營(yíng)合理成本后,，剩余部分歸全體業(yè)主所有。

第六條 公共收益的管理主體,。由業(yè)主委員會(huì)（未成立業(yè)委會(huì)由社區(qū)居民委員會(huì)）牽頭組織開展住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房,、共用設(shè)施設(shè)備、公共收益摸底清理,、建冊(cè)備案,，規(guī)范共有資產(chǎn)出租和合同管理，明確公共收益歸屬范圍,。業(yè)主委員會(huì)成立前,，公共收益管理單位為所在地社區(qū)居民委員會(huì)；小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后,，公共收益管理單位為小區(qū)業(yè)主委員會(huì),。

第七條 公共收益的監(jiān)督主體。所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)對(duì)公共收益公示的監(jiān)督管理,，指導(dǎo)規(guī)范轄區(qū)業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)人在每半年首月對(duì)公共收益收支情況在小區(qū)公共事務(wù)公示欄進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于一個(gè)月,，并做好公示照片及資料存檔工作,。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人的宣傳培訓(xùn),，提高相關(guān)人員規(guī)范歸集,、使用和管理公共收益的專業(yè)知識(shí)和能力。社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)住宅小區(qū)公共收益使用及公示情況進(jìn)行日常監(jiān)督,。建立街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）公共收益抽查審計(jì)制度,。以鎮(zhèn)街為單位，每年以一定比例對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開展財(cái)務(wù)收支審計(jì),，抽查比例由鎮(zhèn)街自行確定,。審計(jì)結(jié)束后將審計(jì)結(jié)果反饋給公共收益管理主體，公共收益管理主體應(yīng)及時(shí)將審計(jì)報(bào)告和整改情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示,。

第八條 公共收益的經(jīng)營(yíng)管理,。前期物業(yè)服務(wù)期間（成立業(yè)主大會(huì)前）,，小區(qū)公共收益暫由物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)管理,，業(yè)主大會(huì)成立后，小區(qū)公共收益由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理，若業(yè)主大會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理有相關(guān)決議,，則以業(yè)主大會(huì)決議為準(zhǔn),。公共收益經(jīng)營(yíng)合同應(yīng)經(jīng)社區(qū)居民委員會(huì)審核把關(guān)，合同中要明確管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在公共收益中所占的比例,。合同期限不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)任期和物業(yè)服務(wù)合同期限,。

第九條 公共收益的賬戶管理。公共收益監(jiān)管賬戶是指前期物業(yè)服務(wù)人在銀行開設(shè)的,，或者業(yè)主大會(huì)委托管理單位在銀行代為開設(shè)的,。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)開設(shè)一個(gè)專戶存儲(chǔ)公共收益，不得以任何個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理,。公共收益應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存,、單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算,、定期公布,，公共收益管理單位不得偽造、變?cè)?、隱匿,、故意銷毀公共收益相關(guān)會(huì)計(jì)資料。

第十條 公共收益的資金管理,。小區(qū)應(yīng)建立公共收益財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度,，鼓勵(lì)小區(qū)會(huì)計(jì)代理制度或“業(yè)財(cái)街理”，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)委托街道代理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù),。

第十一條 公共收益的使用范圍,。公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充房屋專項(xiàng)維修資金，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，公共收益可以用于下列支出：

（一）共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造,、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用和共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn),；

（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急處置費(fèi)用,；

（三）籌備成立召開業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi),；

（四）業(yè)主委員會(huì)的報(bào)酬或補(bǔ)貼；

（五）對(duì)公共收益的審計(jì),、信息公開費(fèi)用,、稅費(fèi)；

（六）抵扣物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或水電公攤費(fèi)用等合法支出,；

（七）業(yè)主共同決定的其他費(fèi)用,。

公共收益管理單位應(yīng)在小區(qū)管理規(guī)約,、公共收益使用辦法中約定公共收益列支的相關(guān)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)制定公共收益年度使用計(jì)劃,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后使用公共收益,。任何單位和個(gè)人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益,。

第十二條 公共收益使用程序,。

（一）前期物業(yè)服務(wù)期間（成立業(yè)主大會(huì)前），由物業(yè)服務(wù)人制定公共收益使用方案,，提交社區(qū)居民委員會(huì)審核,。使用方案應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主公共收益資金用途、預(yù)算,、項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排,、監(jiān)督方式以及是否需要審計(jì)審價(jià)等內(nèi)容。經(jīng)社區(qū)居民委員會(huì)審核后,，符合使用范圍的提交全體或相關(guān)業(yè)主,，按照《中華人民共和國(guó)民法典》

第278條進(jìn)行表決，表決通過(guò)后由物業(yè)服務(wù)人組織實(shí)施,。

（二）業(yè)主大會(huì)成立后,，符合小區(qū)議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的,，由業(yè)主委員會(huì)制定公共收益使用方案,，提交全體或相關(guān)業(yè)主進(jìn)行表決，按照《中華人民共和國(guó)民法典》

第278條進(jìn)行表決,，表決通過(guò)后由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施,。

（三）業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定一定金額范圍內(nèi)業(yè)主公共收益資金的使用。在符合緊急使用房屋專項(xiàng)維修資金的情況下,，優(yōu)先使用公共收益,，使用前，由物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主提出建議,，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)證明核實(shí),，并提交小區(qū)物業(yè)管理三方聯(lián)席會(huì)議討論通過(guò)后，直接使用小區(qū)公共收益,。

第十三條 公共收益的公示管理,。公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬、按規(guī)定公布賬目,。業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)于每半年度末對(duì)公共收益予以結(jié)算，并在每半年度首月15日前將具體收支事項(xiàng)明細(xì)表公示張貼于小區(qū)公共事務(wù)公示欄,，也可通過(guò)小區(qū)業(yè)主微信群等方式告知全體業(yè)主,，公示期不少于1個(gè)月,。公示情況同步報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）留檔。業(yè)主有異議的,，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當(dāng)自受理異議申請(qǐng)的5日內(nèi)接受業(yè)主查詢,。業(yè)主對(duì)查詢內(nèi)容仍有異議的,，轄區(qū)社區(qū)居民委員會(huì)和屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及時(shí)協(xié)調(diào)處理,。

第十四條 公共收益的指導(dǎo)監(jiān)督。

（一）前期物業(yè)服務(wù)期間（成立業(yè)主大會(huì)前）,，對(duì)公共收益累計(jì)金額在10萬(wàn)元（含）及以上的小區(qū),，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將公共收益的收支情況納入年度財(cái)務(wù)審計(jì)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要加強(qiáng)監(jiān)督審核,。

（二）業(yè)主大會(huì)成立后,，對(duì)公共收益累計(jì)金額在10萬(wàn)元（含）及以上的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將公共收益的收支情況,、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)納入年度財(cái)務(wù)審計(jì),，社區(qū)居民委員會(huì)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要加強(qiáng)監(jiān)督審核。審計(jì)費(fèi)用從小區(qū)公共收益中列支,。

（三）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前,，應(yīng)當(dāng)在換屆小組的指導(dǎo)下將公共收益的使用情況、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)納入換屆財(cái)務(wù)審計(jì),。

（四）前期物業(yè)服務(wù)期間,、業(yè)主大會(huì)成立后以及業(yè)主委員會(huì)任期屆滿符合審計(jì)條件的，審計(jì)結(jié)束后均需將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)小區(qū)公共事務(wù)公示欄和客服前臺(tái)公告30日,，并接受業(yè)主查詢,。

（五）業(yè)主對(duì)審計(jì)結(jié)果有異議的或公共收益變動(dòng)異常的，經(jīng)業(yè)主總戶數(shù)和總面積數(shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名向所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出書面申請(qǐng)后,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織另行審計(jì),。審計(jì)結(jié)果異議成立的，審計(jì)費(fèi)用從小區(qū)公共收益資金中列支,；審計(jì)結(jié)果異議不成立的,，審計(jì)費(fèi)用由聯(lián)名業(yè)主共同承擔(dān)。

（六）業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)人有違反本小區(qū)公共收益歸集使用行為的,，業(yè)主可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）反映,，也可依法向人民法院提起民事訴訟,，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

第十五條 公共收益的移交形式,。

（一）物業(yè)服務(wù)終止或更換的,，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日10日內(nèi),，由物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主委員會(huì)移交公共收益相關(guān)資料，包括憑證,、報(bào)表,、對(duì)賬單等。無(wú)業(yè)主委員會(huì)的,，由社區(qū)居民委員會(huì)進(jìn)行資料保存,。

（二）成立業(yè)主大會(huì)后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的收益明細(xì)賬目和相關(guān)憑證移交業(yè)主委員會(huì),，有關(guān)資金應(yīng)在街道,、社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)管下進(jìn)行移交。

（三）街道辦事處組織換屆小組進(jìn)行換屆的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆小組成立10日內(nèi),，將公共收益相關(guān)資料移交換屆小組。換屆小組應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉完成10日內(nèi),，將其保管的公共收益相關(guān)資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì),。

（四）業(yè)主委員會(huì)集體辭職、任期屆滿仍未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)或委員人數(shù)不足二分之一的,，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在10日內(nèi)將其保管的公共收益相關(guān)材料移交社區(qū)居民委員會(huì)暫時(shí)保管,。待新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，由社區(qū)居民委員會(huì)與其進(jìn)行移交,。

（五）物業(yè)服務(wù)人,、業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定移交公共收益的由區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促其移交。

第十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。本辦法如有與上級(jí)規(guī)定不一致的,，按上級(jí)規(guī)定執(zhí)行。

越建〔2024〕39號(hào) 關(guān)于印發(fā)《越城區(qū)住宅小區(qū)公共收益資金規(guī)范管理和使用暫行辦法》的通知.docx