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第一條 為有效指導(dǎo)我區(qū)住宅小區(qū)公共收益資金的管理使用,，規(guī)范引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會行為,，維護業(yè)主權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國家,、省,、市《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī),結(jié)合我區(qū)實際,，制定本暫行辦法,。

第二條 越城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)（濱海新區(qū)除外）的住宅小區(qū)，適用本辦法,。

第三條 公共收益范圍,。本辦法所稱公共收益，是指利用住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,，用于生產(chǎn)、經(jīng)營,、租賃等獲取的收入,，扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本后獲得的收益,。一般公共收益包括但不限于：

（一）利用非規(guī)劃類車位,、業(yè)主共有道路或場地停放車輛所得的收益；

（二）利用業(yè)主共有場地開展商業(yè)活動及投放快遞柜,、牛奶柜等設(shè)施所得的收益,；

（三）利用業(yè)主共有場地、燈箱,、單元門,、外墻、屋面,、圍墻,、大門道閘等設(shè)置戶外廣告，以及利用電梯轎廂,、單元門廳,、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告所得的收益；

（四）利用全體業(yè)主共有的文體設(shè)施所得的收益,；

（五）利用業(yè)主共有的配套房屋所得的收益,；

（六）對通信運營商設(shè)立的通信基站等設(shè)備所收取的占地費或場地費；

（七）相關(guān)單位支付的歸全體業(yè)主或部分業(yè)主的違約金,、賠償金,、舊設(shè)備殘值等；

（八）公共收益利息等其他收入,。

第四條 公共收益的獲取,。小區(qū)公共收益的獲取應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定,，不得擅自改變房屋及設(shè)施設(shè)備的用途,，不得妨礙業(yè)主和使用人正常使用物業(yè)，不得影響物業(yè)使用安全,。簽訂公共收益合同應(yīng)遵循下列程序：

（一）前期物業(yè)服務(wù)期間（成立業(yè)主大會前）,，利用非規(guī)劃類車位、業(yè)主共有道路或場地停放車輛獲取的收益,，由物業(yè)服務(wù)人代為收取,、保管業(yè)主共有收益資金的管理費（指人工費、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護費,、能耗費,、企業(yè)管理費等費用）扣除比例應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)招標(biāo)文件明確、《前期物業(yè)服務(wù)合同》中予以約定,，物業(yè)服務(wù)人簽訂合同后一個月內(nèi)向所在地社區(qū)居民委員會報備,。普通住宅前期物業(yè)期間，管理費暫按不超過收益資金的20%扣除。業(yè)主大會成立后,，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定或招標(biāo)文件明確,。其他公共收益由物業(yè)服務(wù)人簽訂合同后一個月內(nèi)向所在地社區(qū)居民委員會報備。

（二）業(yè)主大會成立后,，公共收益的獲取應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)業(yè)主大會表決同意,。業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會決定一定金額范圍內(nèi)業(yè)主公共收益資金的獲取。業(yè)主委員會簽訂合同后一個月內(nèi)向所在地社區(qū)居民委員會報備,。

（三）業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)人將簽訂的合同應(yīng)當(dāng)在小區(qū)公共事務(wù)公示欄予以公示，內(nèi)容應(yīng)包含共用部位具體位置,、公共收益來源,、收益周期、收入金額,、管理成本,、分配方式等內(nèi)容。

第五條 公共收益的權(quán)屬,。小區(qū)公共收益扣除管理運營合理成本后,，剩余部分歸全體業(yè)主所有。

第六條 公共收益的管理主體,。由業(yè)主委員會（未成立業(yè)委會由社區(qū)居民委員會）牽頭組織開展住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房,、共用設(shè)施設(shè)備、公共收益摸底清理,、建冊備案,，規(guī)范共有資產(chǎn)出租和合同管理，明確公共收益歸屬范圍,。業(yè)主委員會成立前,，公共收益管理單位為所在地社區(qū)居民委員會；小區(qū)業(yè)主委員會成立后,，公共收益管理單位為小區(qū)業(yè)主委員會,。

第七條 公共收益的監(jiān)督主體。所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)對公共收益公示的監(jiān)督管理,，指導(dǎo)規(guī)范轄區(qū)業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)人在每半年首月對公共收益收支情況在小區(qū)公共事務(wù)公示欄進行公示，公示時間不少于一個月,，并做好公示照片及資料存檔工作。同時要加強對業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)人的宣傳培訓(xùn),，提高相關(guān)人員規(guī)范歸集、使用和管理公共收益的專業(yè)知識和能力。社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對住宅小區(qū)公共收益使用及公示情況進行日常監(jiān)督,。建立街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）公共收益抽查審計制度,。以鎮(zhèn)街為單位，每年以一定比例對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目開展財務(wù)收支審計,，抽查比例由鎮(zhèn)街自行確定,。審計結(jié)束后將審計結(jié)果反饋給公共收益管理主體，公共收益管理主體應(yīng)及時將審計報告和整改情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示,。

第八條 公共收益的經(jīng)營管理,。前期物業(yè)服務(wù)期間（成立業(yè)主大會前），小區(qū)公共收益暫由物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營管理,，業(yè)主大會成立后,，小區(qū)公共收益由業(yè)主委員會經(jīng)營管理，若業(yè)主大會對經(jīng)營管理有相關(guān)決議,，則以業(yè)主大會決議為準(zhǔn),。公共收益經(jīng)營合同應(yīng)經(jīng)社區(qū)居民委員會審核把關(guān)，合同中要明確管理運營費用在公共收益中所占的比例,。合同期限不得超過業(yè)主委員會任期和物業(yè)服務(wù)合同期限,。

第九條 公共收益的賬戶管理。公共收益監(jiān)管賬戶是指前期物業(yè)服務(wù)人在銀行開設(shè)的,，或者業(yè)主大會委托管理單位在銀行代為開設(shè)的,。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)開設(shè)一個專戶存儲公共收益，不得以任何個人名義進行存儲和管理,。公共收益應(yīng)當(dāng)專戶儲存,、單獨列賬、獨立核算,、定期公布,，公共收益管理單位不得偽造、變造,、隱匿,、故意銷毀公共收益相關(guān)會計資料。

第十條 公共收益的資金管理,。小區(qū)應(yīng)建立公共收益財務(wù)會計管理制度,，鼓勵小區(qū)會計代理制度或“業(yè)財街理”，推動業(yè)主大會委托街道代理會計業(yè)務(wù),。

第十一條 公共收益的使用范圍,。公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充房屋專項維修資金，經(jīng)業(yè)主大會同意,，公共收益可以用于下列支出：

（一）共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的更新,、改造、維修養(yǎng)護費用和共用設(shè)施設(shè)備保險,；

（二）共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急處置費用；

（三）籌備成立召開業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費,；

（四）業(yè)主委員會的報酬或補貼,；

（五）對公共收益的審計、信息公開費用,、稅費,；

（六）抵扣物業(yè)服務(wù)費用或水電公攤費用等合法支出；

（七）業(yè)主共同決定的其他費用,。

公共收益管理單位應(yīng)在小區(qū)管理規(guī)約,、公共收益使用辦法中約定公共收益列支的相關(guān)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)制定公共收益年度使用計劃,，經(jīng)業(yè)主大會決定后使用公共收益,。任何單位和個人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益,。

第十二條 公共收益使用程序,。

（一）前期物業(yè)服務(wù)期間（成立業(yè)主大會前），由物業(yè)服務(wù)人制定公共收益使用方案,，提交社區(qū)居民委員會審核,。使用方案應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主公共收益資金用途、預(yù)算,、項目實施時間安排,、監(jiān)督方式以及是否需要審計審價等內(nèi)容。經(jīng)社區(qū)居民委員會審核后,，符合使用范圍的提交全體或相關(guān)業(yè)主,，按照《中華人民共和國民法典》

第278條進行表決，表決通過后由物業(yè)服務(wù)人組織實施,。

（二）業(yè)主大會成立后,，符合小區(qū)議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的,，由業(yè)主委員會制定公共收益使用方案,，提交全體或相關(guān)業(yè)主進行表決，按照《中華人民共和國民法典》

第278條進行表決,，表決通過后由業(yè)主委員會組織實施,。

（三）業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會決定一定金額范圍內(nèi)業(yè)主公共收益資金的使用。在符合緊急使用房屋專項維修資金的情況下,，優(yōu)先使用公共收益,，使用前,，由物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主提出建議,，經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會證明核實,，并提交小區(qū)物業(yè)管理三方聯(lián)席會議討論通過后，直接使用小區(qū)公共收益,。

第十三條 公共收益的公示管理,。公共收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬、按規(guī)定公布賬目,。業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)于每半年度末對公共收益予以結(jié)算，并在每半年度首月15日前將具體收支事項明細表公示張貼于小區(qū)公共事務(wù)公示欄,，也可通過小區(qū)業(yè)主微信群等方式告知全體業(yè)主,，公示期不少于1個月。公示情況同步報街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）留檔,。業(yè)主有異議的,，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當(dāng)自受理異議申請的5日內(nèi)接受業(yè)主查詢。業(yè)主對查詢內(nèi)容仍有異議的,，轄區(qū)社區(qū)居民委員會和屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及時協(xié)調(diào)處理,。

第十四條 公共收益的指導(dǎo)監(jiān)督。

（一）前期物業(yè)服務(wù)期間（成立業(yè)主大會前）,，對公共收益累計金額在10萬元（含）及以上的小區(qū),，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將公共收益的收支情況納入年度財務(wù)審計，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要加強監(jiān)督審核,。

（二）業(yè)主大會成立后,，對公共收益累計金額在10萬元（含）及以上的小區(qū)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將公共收益的收支情況,、業(yè)主委員會工作經(jīng)費納入年度財務(wù)審計,，社區(qū)居民委員會和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要加強監(jiān)督審核。審計費用從小區(qū)公共收益中列支,。

（三）業(yè)主委員會任期屆滿前,，應(yīng)當(dāng)在換屆小組的指導(dǎo)下將公共收益的使用情況、業(yè)主委員會工作經(jīng)費納入換屆財務(wù)審計,。

（四）前期物業(yè)服務(wù)期間,、業(yè)主大會成立后以及業(yè)主委員會任期屆滿符合審計條件的，審計結(jié)束后均需將審計結(jié)果在物業(yè)小區(qū)公共事務(wù)公示欄和客服前臺公告30日,，并接受業(yè)主查詢,。

（五）業(yè)主對審計結(jié)果有異議的或公共收益變動異常的，經(jīng)業(yè)主總戶數(shù)和總面積數(shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名向所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出書面申請后,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織另行審計,。審計結(jié)果異議成立的,，審計費用從小區(qū)公共收益資金中列支；審計結(jié)果異議不成立的,，審計費用由聯(lián)名業(yè)主共同承擔(dān),。

（六）業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人有違反本小區(qū)公共收益歸集使用行為的,，業(yè)主可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門,、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）反映，也可依法向人民法院提起民事訴訟,，維護業(yè)主合法權(quán)益,。

第十五條 公共收益的移交形式。

（一）物業(yè)服務(wù)終止或更換的,，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日10日內(nèi),，由物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主委員會移交公共收益相關(guān)資料，包括憑證,、報表,、對賬單等。無業(yè)主委員會的,，由社區(qū)居民委員會進行資料保存,。

（二）成立業(yè)主大會后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的收益明細賬目和相關(guān)憑證移交業(yè)主委員會,，有關(guān)資金應(yīng)在街道,、社區(qū)居民委員會的監(jiān)管下進行移交。

（三）街道辦事處組織換屆小組進行換屆的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆小組成立10日內(nèi),，將公共收益相關(guān)資料移交換屆小組。換屆小組應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會選舉完成10日內(nèi),，將其保管的公共收益相關(guān)資料移交新一屆業(yè)主委員會,。

（四）業(yè)主委員會集體辭職、任期屆滿仍未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會或委員人數(shù)不足二分之一的,，原業(yè)主委員會應(yīng)在10日內(nèi)將其保管的公共收益相關(guān)材料移交社區(qū)居民委員會暫時保管,。待新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，由社區(qū)居民委員會與其進行移交,。

（五）物業(yè)服務(wù)人,、業(yè)主委員會不按規(guī)定移交公共收益的由區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促其移交。

第十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。本辦法如有與上級規(guī)定不一致的,，按上級規(guī)定執(zhí)行。

越建〔2024〕39號 關(guān)于印發(fā)《越城區(qū)住宅小區(qū)公共收益資金規(guī)范管理和使用暫行辦法》的通知.docx